임대인이 바뀌면 보증금 반환은 누구에게 받을까?

임대인 바뀌었을 때 누구에게 보증금을 돌려받을 수 있는지에 대해서는 임차권등기 완료로 양도받은가 보증금 반환 의무를 승계하기 때문에 HUG 보증금 반환 보험 청구 상태이므로, HUG 진행 상황을 우선 확인하여 필요시 새 임대인에게 내용증명 발송 및 법적 조치 고려하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

임대인이 양도된 경우에 보증금은 누구에게 받을 수 있을까

상황

• 임대차 보증금 미반환: 기존 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고 있습니다.
• 임의경매 개시: 임대 목적물에 대한 임의경매가 작년 10월 말경 개시되었습니다.
• 임대차 해지 합의 및 임차권등기: 임대인과 임대차 해지 합의 후 법원을 통해 임차권등기를 완료했습니다.
• HUG 보증금 반환 보험 이행 청구: HUG에 보증금 반환 보험 이행을 청구한 상태입니다.
• 경매 절차 변동: 법원 경매 정보 사이트에 "승계인 000 경매예납금 환급 신청처 제출, 채권자변경신고서 제출"로 업데이트된 것으로 보아, 새로운 낙찰자(경매 승계인)가 나타난 것으로 추정됩니다.

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보증금 반환 신청

FQA

임대차계약 해지되었는데 그럼 저는 여전히 이전 임대인으로부터 돈을 받아야 하는지, 새 집주인에게 돈을 받아야 하는지 궁금합니다.

원칙적으로 임대차계약이 해지되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 집니다. 따라서계약 해지 시점까지는 이전 임대인에게 보증금 반환 의무가 있었습니다.

하지만 임차권등기는 대항력을 유지시켜주는 중요한 법적 조치입니다. 임차권등기가 완료되면, 새로운 낙찰자(경매 승계인)는 임대인의 지위를 승계하게 되며, 임차인의 보증금 반환 의무 또한 승계합니다. 즉, 임차인께서는 원칙적으로 새로운 집주인(낙찰자)에게 보증금을 반환받을 권리가 있습니다.

다만, HUG 보증금 반환 보험 이행 청구를 하셨기 때문에 보증금 반환 주체가 달라질 수 있습니다. HUG에서 보험금을 지급하게 되면, 임차인의 보증금 반환 채권은 HUG에게 이전됩니다. 따라서 이 경우에는 새로운 집주인이 아닌 HUG로부터 보험금을 받게 됩니다.

따라서 현재 상황에서는 다음 두 가지 가능성을 염두에 두셔야 합니다.

• HUG를 통해 보증금을 반환받는 경우: HUG의 보험금 지급 절차에 따라 보증금을 받게 됩니다. 이 경우 새로운 집주인에게 직접 보증금을 청구할 필요는 없습니다.
• 경매를 통해 새로운 집주인으로부터 보증금을 반환받는 경우: HUG에서 아직 보험금을 지급하지 않았다면, 새로운 집주인은 임차권등기된 보증금 반환 채무를 인수하여 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다.

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보증금 반환청구

임차인께서 해야 할 일

1. HUG 진행 상황 확인: HUG에 연락하여 보증금 반환 보험 이행 청구 진행 상황을 정확하게 확인하시는 것이 가장 중요합니다. 언제쯤 보험금 지급이 이루어질 수 있는지 문의해 보십시오.
2. 새로운 낙찰자 정보 확인: 법원 경매 정보 사이트나 해당 경매계를 통해 새로운 낙찰자(승계인)의 정보를 확인해 보시는 것이 좋습니다. (이름, 연락처 등)
3. 새로운 낙찰자에게 내용 증명 발송 (선택 사항): 만약 HUG 보험금 지급이 지연되거나, 경매를 통해 직접 보증금을 받고 싶으시다면 새로운 낙찰자에게 임차권등기된 보증금 반환 채무를 인수했음을 알리고 보증금 반환을 요구하는 내용 증명을 발송하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 내용 증명에는 다음 내용을 포함하는 것이 좋습니다.
   • 임대차 계약 정보 (계약일, 임대 목적물 주소, 보증금 액수)
   • 임대차 해지 사실 및 해지 일자
   • 임차권등기 완료 사실
   • 경매 낙찰 사실 확인 및 낙찰자 정보 확인
   • 보증금 반환 요구 (기한 명시)
   
   
4. 법원에 채권자 변경 신고 확인: 법원에 채권자 변경 신고서가 제출되었다는 것은 새로운 낙찰자가 임차인의 채권을 인지하고 있다는 의미일 수 있습니다. 해당 신고서 내용을 확인해 보시는 것도 도움이 될 수 있습니다.
5. 변호사 상담 고려: 상황이 복잡하게 느껴지시거나 법적인 조언이 필요하시다면 변호사와 상담하여 정확한 법률 자문을 구하는 것을 고려해 보십시오.

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핵심 요약

• 임차권등기가 완료되었으므로 원칙적으로 새로운 낙찰자가 보증금 반환 의무를 승계합니다.
• HUG에 보험금을 청구한 상태이므로, HUG를 통해 보증금을 반환받을 가능성이 높습니다.
• HUG 진행 상황을 최우선으로 확인하시고, 필요하다면 새로운 낙찰자에게 연락하거나 법적 조치를 고려해 보십시오.